Un salaire en CDD, même s’il crève les plafonds, ne suffit pas à convaincre une banque. Les primes variables, les heures supplémentaires, tout ce qui relève de la rémunération “en plus” ne compte que si c’est régulier, ancien, presque gravé dans le marbre de vos bulletins de paie. Allocations familiales, pensions alimentaires, revenus fonciers ? Là encore, chaque banque applique ses propres filtres, parfois drastiques, souvent opaques. La stabilité joue gros. Avoir plusieurs années en CDI, c’est la carte maîtresse du dossier. Certains établissements écartent d’office les revenus saisonniers, d’autres les admettent à moitié. Aucun standard absolu : chaque dossier se voit décortiqué ligne à ligne, au cas par cas.
Comprendre l’importance des revenus dans l’obtention d’un crédit immobilier
Pour une banque, le revenu dépasse le simple chiffre inscrit en bas de la fiche de paie. Il est la base sur laquelle repose toute la notion de capacité d’emprunt. Avant d’aller plus loin, l’établissement passe au crible vos entrées d’argent, sans détour ni fioritures. Ici, les émotions n’ont pas droit de cité : seule compte la mécanique des flux financiers.
Capacité d’emprunt et taux d’endettement : voilà les deux piliers du dossier. Mais ces notions ne se résument pas à une opération sur une calculatrice. La banque mesure la solidité de chaque source de revenu, scrute leur régularité, puis met en balance les charges existantes, les crédits en cours, toutes les dépenses fixes et, bien sûr, l’apport personnel. Un taux d’endettement qui dépasse 35 % ferme la porte de la plupart des banques. A contrario, les revenus stables, CDI ou fonctionnaire, rassurent les analystes du risque.
Voici comment s’effectue l’évaluation :
- La somme de tous les revenus nets et fixes du foyer est calculée.
- On retire ensuite toutes les charges mensuelles (loyers, pensions, crédits, etc.).
- Enfin, le seuil de 35 % de taux d’endettement s’applique pour déterminer la marge de manœuvre.
Mais la banque ne s’arrête pas à la photographie du mois. Elle analyse la trajectoire : stabilité professionnelle, apport, gestion des comptes sur plusieurs mois. Un parcours sans accroc, des revenus constants, voilà ce qui inspire confiance. Selon la robustesse et la cohérence de l’ensemble, la banque affine ses conditions ou, parfois, refuse purement et simplement la demande.
Quels types de revenus sont réellement pris en compte par les banques ?
La première exigence des banques : la régularité et la durabilité des rentrées d’argent. Seuls certains types de revenus passent la rampe. En tête de liste, le salaire net d’un CDI ou d’un fonctionnaire titularisé. Cette stabilité, lisible et prévisible, plaît particulièrement aux comités de crédit. Les primes contractuelles (13e mois, primes écrites dans le contrat) rejoignent le calcul dès lors qu’elles figurent noir sur blanc dans les avenants ou conventions collectives.
Pour les profils plus atypiques, CDD, intérim, stage,, la banque exige une preuve de stabilité sur plusieurs années, ou une solide ancienneté dans la fonction publique. Quant aux bénéfices d’activité non salariée (travailleurs indépendants, professions libérales, chefs d’entreprise, agriculteurs), ils ne sont retenus qu’avec trois années de résultats bénéficiaires consécutifs. Autant dire que l’aléatoire n’a pas sa place.
Revenus annexes et pondération
Voici comment les banques traitent les autres sources de revenus :
- Loyers perçus : pris en compte entre 70 et 90 %, selon l’organisme.
- Pensions de retraite, pensions alimentaires, rentes : considérées si leur versement est prévu pendant presque toute la durée du prêt.
- Prestations sociales, allocations familiales : intégrées si elles couvrent la période de remboursement du crédit.
- Dividendes, plus-values : seuls ceux qui sont réguliers et documentés sur plusieurs années entrent dans le calcul.
Primes exceptionnelles, heures supplémentaires ponctuelles, dons : la plupart du temps, ces revenus ne sont pas retenus. Seuls les revenus pérennes, dûment justifiés et réguliers, font véritablement la différence.
Salaires, primes, loyers… comment sont évalués les différents profils d’emprunteurs ?
À chaque dossier, la banque commence par décortiquer le salaire net. CDI ou fonctionnaire titulaire : la porte s’ouvre plus facilement. L’ancienneté, la régularité et la stabilité sont passées au crible. Pour un CDD ou une mission d’intérim ? Il faut prouver des revenus constants sur plusieurs années, voire trois ans minimum dans la fonction publique, pour rassurer sur la régularité des ressources.
Pour les salaires variables et commissions, une seule règle : une ancienneté d’au moins deux à trois ans, attestée par fiches de paie ou documents officiels. Les primes qui comptent sont uniquement celles prévues au contrat (13e mois, prime d’ancienneté…). Les autres, même conséquentes, restent hors calcul. Les heures supplémentaires ne sont retenues que si elles affichent une vraie régularité.
Les revenus locatifs (loyers, SCPI) sont systématiquement pondérés, généralement à 70 ou 90 %, pour anticiper les périodes de vacance ou les impayés. Les indépendants et professions libérales doivent montrer patte blanche : trois exercices bénéficiaires d’affilée, pas moins. Pensions alimentaires, retraites, allocations : seules les rentrées d’argent qui couvrent la quasi-totalité du prêt sont prises en compte.
Pas de place pour l’incertitude. Chaque dossier subit une évaluation minutieuse, où la régularité, la durée et la traçabilité des revenus sont scrutées sans concession. Salarié, indépendant ou investisseur : la banque ajuste son curseur selon la nature et l’historique des flux. Les profils atypiques ou irréguliers peinent à convaincre. Ici, seule la solidité financière fait loi.
Sur le bureau du conseiller, chaque dossier raconte une histoire différente. Mais une constante demeure : sans preuve de stabilité, la porte du crédit reste fermée. À chacun de bâtir un parcours qui inspire confiance, ligne après ligne.
